热搜
您的位置:首页 >> 科技

刘煜辉房价升降取决于真实利率水平

2019年04月10日 栏目:科技

刘煜辉:房价升降取决于真实利率水平社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉(资料图)社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉

刘煜辉:房价升降取决于真实利率水平

社科院金融研究所中国经济评价中心主任

刘煜辉(资料图)

社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉

关于中国房地产的讨论太多了。

流行说法是讲供给方的问题,地方政府对于土地一级市场垄断推高了地价,所以房价高,简单概括是地价推高了房价。

但是我们看到过政府强迫他人买地吗?看到的是开发商用力地出价买地。那开发商为何要高价拿地呢?很简单,是由于未来房价可以卖得更高。开发商是经济人,他是求利润的,谁会轻易买比面包还贵的面粉呢?那么市场只有一个推论,那就是预期到未来的面包一定会比面粉贵。

所以说到底,缘由只可能在需求方,是未来对房子的需求高了,房价才可以升得更高;这个需求当然是有效需求,而需求实现的载体就是货币,未来一定是有足够量的货币购买力来构成需求。

过去30年,工业化和城市化一直是中国经济发展的两个主要引擎。现在工业化进入中后期,收入增加和方兴未艾的城市化引发大量的居住需求。这当然是中国经济增长的大背景,但不是全部。因为单从住宅的使用价值(居住功能)看,除了买房子,还可以租房子,可是我们看到的房子的租售比很高,而且越来越高。

在买和租之间选择,这是个经济中的资金回报率的问题(即真实利率)。经济中回报率高,更多人会选择租房子,拿钱来投资赚更高回报,这是公道的经济选择;反过来,更多的人会选择买房子,比租房子划算。所以在货币超量、通胀率高企、实际利率为负的背景下,房价高涨,租售比高就不奇怪了。因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价高,租售比也就高了。

中国房地产价格上涨固然有收入增长的因素,但迄今为止其升幅已经远远超出收入增长的讨论范畴,很大程度取决于经济中真实利率的水平。经济中真实利率长时间偏低甚至为负数,才是其持续上涨的重要缘由。按哈耶克的说法,负利率会改变人对于风险的态度,变得不理性和激进,导致资源错配和不当投资发生。

中国房价问题的经济逻辑很简单,没有什么复杂的,都是教科书经典的分析范式中的东西。我不知道为何每一年都吵得那么热烈,得出的还是“地价推高了房价”的结论。

无妨用一下反证法。倘若土地供给增加,地价会不会下降?恐怕还要看房价怎样变。是房价的变化引致地价的变化,而不是相反。倘若房价依然上涨,地价就没有道理睬下落。

把中国房地产的问题推到供给方,老实讲,根本不合经济逻辑,但恰恰这不合逻辑的方向,仿佛还成了调控的主要看点(地产商总是吵吵着要求政府放地)。

需求方除限制购买外,经济中的真实利率基本上不敢碰。我直说吧,当下这个货币条件,建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉。中国现在的房子存量再装一倍的城市人口也许都没有问题,但开发商还在抓紧建,大家还是抢着买,为什么?

经济中货币的整体水位不下降,限购只会令从楼市中挤出的资金推高物价通胀压力,整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单,由于市场会迫使我们改变我们长期以来所习惯的市盈率(租金回报率、内部隐含收益率等等),人们的风险忍耐能力被负利率所催升。比方说,半年前你可能25倍PE才会考虑购买某公司的股票,今天即便是30倍的PE你也觉得这项投资是值得的。其实这个公司甚么都没变。投资者愿意为此付出的无端上涨了20%。

资产价格的泡沫本质上是人的一种动物性的宣泄(人对于风险的态度堕入非理性)。这是金融经济学中资产定价的基本的道理。房价会不会降,会降多少,终还要取决于经济的真实利率水平。

风寒风热感冒吃什么好
身体乏力犯困吃什么
风寒风热感冒吃什么药